주택도시보증공사(HUG)가 지나치게 높은 아파트 분양가를 잡기 위해 분양가 심사기준을 변경했다.

신규 아파트 분양가는 주변 기존 아파트 시세의 100%를 넘지 못하며 인근에 신규 분양단지가 있을 경우 그곳의 평균 분양가 105% 이내에서 분양가가 정해진다. 평균 분양가도 평형·타입·층별 공급면적을 고려하는 방식으로 변경된다.

주택도시보증공사(HUG)는 6일 이 같은 내용을 골자로 고분양가 사업장 심사기준을 변경했다고 밝혔다. 바뀐 심사기준은 오는 24일 이후 분양보증 발급분부터 적용된다.

HUG는 선분양 단지에 분양보증을 제공하면서 고분양가 관리지역에서는 분양가가 일정 수준 이상 넘지 못하도록 규제하고 있다. 고분양가 관리지역은 서울 전역과 경기 과천·광명·하남·분당, 세종, 대구 수성구, 부산 해운대·수영·동래구 등이다.

HUG는 분양가의 적정성 여부를 해당 분양단지 인근에 있는 아파트 분양가와 비교하는 방식으로 판단하고 있다. 인근에 분양한 지 1년 이내의 아파트가 있으면 이 아파트 분양가의 100% 이내, 분양한 지 1년 초과된 아파트(미준공)가 있으면 이 아파트 분양가의 110% 이내로 신규 아파트의 분양가를 정하는 식이다.

주변에 준공된 아파트만 있다면 시세의 110% 이내로 분양가를 정한다. 이를 지키지 않으면 보증심사 승인이 제한됐다. 그러나 지난해 서울 아파트값이 급등하면서 분양가도 따라 올라 고분양가 논란이 일었다. 또 건축조합 요구에 따라 비교 아파트가 달라지면서 고무줄 심사 논란도 빚어졌다. 이에 HUG가 제도 개선에 나선 것이다.

분양가 하향 조정 폭은 인근에 준공된 아파트만 있는 경우에 가장 클 것으로 보인다. 이때 비교 대상은 해당 자치구에서 입지·단지규모 등이 유사하며 준공한 지 10년이 안된 아파트가 되면, 평균 분양가는 이 아파트 평균 매매가의 100%를 넘지 못한다.

주변에 분양한 지 1년은 넘었으나 아직 준공이 안된 아파트가 있는 경우도 분양가가 낮아진다. 비교 아파트의 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액과 비교 아파트 평균 분양가의 105% 중 낮은 금액으로 평균 분양가를 산정한다. 인근에 분양한 지 1년 이내 아파트가 있는 경우에는 기존과 동일하다. 비교 아파트 선정 기준은 사업장의 반경 1㎞ 이내를 기점으로 ‘1년 이내 분양 기준’→‘1년 초과 분양 기준’→‘준공 기준’ 순으로 적용된다.

고분양가 사업장의 평균 분양가 산정 방식도 바뀐다. 기존에는 평형별·타입별 공급면적의 평당 분양가를 산술평균한 가격을 평균 분양가로 적용했다. 그러다보니 수요가 많은 고층은 분양가를 높이면서 상대적으로 분양가가 낮은 저층을 일부 끼워넣는 방식으로 평균 분양가를 낮추는 ‘꼼수’ 사례가 지적돼왔다. 그러나 앞으로는 각 평형과 타입은 물론 층별 공급면적 비율을 가중 산출해 평균 분양가를 일괄 적용하도록 한 것이다.

HUG 관계자는 “기존 심사기준이 주택가격이 급등하는 기간에는 효과가 있었으나 요즘 같은 안정기에는 다소 한계가 있어 기준을 변경했다”며 “이번 조치로 분양가 수준이 현재보다 다소 하향 조정돼 주택시장이 보다 안정을 찾을 것”이라고 언급했다.

이에 따라 분양을 받으면 시세차익을 노릴 수 있는 ‘로또 청약’이 늘어날 것으로 보인다. 건설사 입장에서는 예상보다 분양수입이 줄어들 수 있기 때문에 주택 공급이 줄어들 가능성도 점쳐진다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 “분양가가 훨씬 더 낮아지니 시세보다 더 저렴한 청약 기회가 늘어나고 이른바, 로또 청약을 노리는 청약자들도 증가할 것”이라며 “그러나 건설사들이 낮아진 분양가를 옵션 가격을 통해 올릴 수도 있다”고 설명했다.